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如何有效理解长沙两安用地的主要政策?

   日期:2023-05-08     来源:网易新闻    浏览:385    评论:0    
核心提示:最近,很多朋友前来咨询两安用地方面的事情,有的问返还款是怎么操作的、有的问教育配套难题如何破局、也有的问两安用地与城市更

最近,很多朋友前来咨询两安用地方面的事情,有的问返还款是怎么操作的、有的问教育配套难题如何破局、也有的问两安用地与城市更新有何差异、还有的问社保相关政策的等等,因着眼点不一样、参与深度的不同等,问题点各不相同。

归结起来,其实际,就是对长沙两安用地和相关城市更新方面的政策不太熟悉,实操参与的比较少,未与时代同步等所致。

同时,部分政策也在不断变化和调整、市场也在变化等,造成一些脱节或盲点,让很多朋友出现了一些或老或新的困惑。

另外,有几个外地朋友说,你们长沙两安用地的政策,为什么多是征地补偿安置类政策?

这是一个比较典型的不太了解我们长沙两安用地政策的情况,因为两安用地本质上是村集体用地,为了发展村集体经济、区域经济等,要把土地腾换出来进行商业开发或产业开发等,那么就会导致村民失去土地这一生产资源,进而变成国有建设用地或产业用地等,土地上的附着物、林木青苗、建筑物等就是村民或集体的资产,需要进行财产统计和有效补偿,而补偿的模式都要回归到土地这一载体上来。

征拆—补偿—安置三部曲,是土地价值焕新和商品化的一个过程,也是国内土地政策中的一个基础体系,长沙两安用地也属于这一范畴,只是叫法和名称不同而已,比如在广深一带就叫“村集体自留地”、有的地区直接叫村集体土地等。

这些事情涉及的历史和相关内容较多,就不再此处描述了。

今天下午还有朋友在问,什么是两安用地?请参考我们原来的文章——《何为两安用地,其核心判断依据是什么?》,此略。

众所周知,政策是产业或经济等发展的核心指引和规范,是依据、是规矩、也是支撑,脱离不得,否则会到处碰壁;如果没有仔细研究和搞懂,只会事倍功半,落入误区或死角。

而且,长沙两安用地经过近30年的发展,已经形成了一个非常成熟的系统和运行规则,就如同大湾区的旧村改造等政策,是长历史和新趋势变化下的产物。

前述,各位朋友的各类问题,对政策不熟悉、缺乏系统认识和缺乏实操的感悟,是其主要原因。

为帮助大家能够更好地了解两安用地的主要政策,今天仅从政策角度来做一些梳理和分析,希望对大家有所参考作用,其他未涉及到的个别问题,欢迎各位朋友及时与我们交流。

在两安用地政策上面,我们睿诚研究院独家分析认为,可从下述三大角度来抓住其中的要旨:

1、政策设计的核心逻辑——五维度律动

基于国家级土地及组织法等基石性法律文件,在地—村—人—产—城五大角度进行了系统设计,其核心皆指向持续发展的模式,这是其底层逻辑,不要简单从一块或一个项目的角度来思考,不然很容易进入某些误区。

譬如,为什么他们村纳入了城中村,而我们村就不行?为什么他们的补偿标准比我们高?为什么我们村的地要拿出来做产业园,而他们村的地可以做房地产?

这些差异,在上述五大角度及其要求不同、以及历史变化等情况造成的,近期一两个村民朋友问我们,我们村与别人村距离不太远,为何他们村的补偿标准高于我们?

根据城市地差类政策,不同区域和位置,其土地价值有一定的强弱,故而其补偿标准也会不一样,不可能吃大锅饭,这个应该很好理解。

结合最新趋势及历史根源等,今日睿诚研究院独家将长沙两安用地的模式,总结为“地—村—人—产—城”的“五元轮动模型”,我们认为,这才是两安用地一个核心立足点。



过去不同阶段,是地到村或到产或到城等方式,皆有一定局限性,当然,这是各个时代的需要和发展特征,伴随这么多年的变化,从最原始的地与人的关系,不断进化为地与村等要素之间的关系,而且其间的联系变得越来越复杂。

为何要提出这样的五元递进模型?

其中,主要是观察到,在上述五大元素中,人是核心,这一点永远不会变,“地+村”为客观物质及社会载体,尤其是中国特殊国情下的农村区域的广袤空间,“村”之要素将辐射久远。

后面的“产+城”两个元素,既是地、村、人的实际发展需求,也是地与村之空间及社会价值有效实现的方式,还是驱动人不断进化的强大动能。

为避免说的太枯燥何和抽象,这里就简单说一下,政策虽然是人设想出来,但都离不开这个世界本源的运行法则。

且,需要与最新的趋势相匹配,才能继往开来。

2、两安政策的结构体系——2+2+N

睿诚研究院将长沙两安用地相关政策,总结为“2+2+N”的体系,简述如下:



第一个2,是指“60号令+103号令”,这两个政策分别2000年和2008年推出的,为原初政策和底本,后续相关政策都在这两个版本的基础上进行的强化和深化;二者比较起来,“103号令”也可以说是“60号令”的升级版。

第二个2,是指“城中村+村集体经济”两类相关政策,前者是历史模式变化、后者是核心容器,跟两安用地的发展关联众多。

实操中,很多朋友只关注是否是城中村项目,很少站在村集体经济这个角度来审视政策的变化,或很少去思考这个政策对项目操作有何影响等,故而就项目而言项目,在与村委会、村民等沟通中,容易被相关问题所阻碍,同时在竞争中提供的方案也缺乏亮点,打动不了村委会,而落入回报或商务指标的相互拼杀这一窠臼。

再比如,在城中村政策上,很多人都知道,纳入城中村名录后,一般来说,其返还款会高16%左右。

至于,为啥能高这么多?跟村集体经济又有何关系?

大多数朋友不会去想这其中的相关性,在实战中,就出现了诸如村企社保谁来交、怎么交、谁获益的矛盾等现实问题。

第三个N,主要是指相关配套政策,比如土地出让成本审核与返还管理、社保、教育配套、公服配套及精美街道等。其中,有一个差异要说明一下,部分政策是在两安用地体系内进行的延展与深化,是两安用地中的重要或新问题的支撑和规范,是“村”的层面的强化;部分是城市内总体各类项目都要遵循的政策,是城市规划和产业等层面的共同要求,是“城”的层面的约束。

上午有一位朋友问到,两安用地与城市更新有何区别和联系这一问题,其他方面就不讲了,只提一下。

随着城市更新与两安用地的深度融合,在土地保障和返还款上,从两安用地的角度来看,城市更新政策也是其中一个配套类约束政策。这也一个比较新的东西,在城市更新政策出台后的一个变化,具体的可参考我们相关的文章或培训资料,此略。

3、两安政策的应用场景——权益依据+价值载体

睿诚研究院认为,具体的应用场景,就不一一分散去介绍了,简单来讲,就是会跟你的工作和生活有很强的关联。

为了简化和容易理解,现将其归纳为权益依据和价值载体两大方面,或许还是比较抽象,下面再初步解释一下。

权益,主要是指村民、村委会的合法合理方面的事务,此类政策就是你的保障和切实依据,比如在很多的村与民、村与企、村与政、企与政等纠纷中,除了国家级法律法规之外,两安用地本身的许多政策,都是合法权益实现的重要参考依据。

价值,即为商业或社会价值两个方面,在两安用地各个相关方面的合理价值的实现或博弈中,这些政策也是你的有效支撑,例如,村委会提了一个较高的返还要求,在通行的算自己账的基础上,其实你也可以利用上述相关政策来搞清楚他们的真实成本等,以便促成双方或多方的有效平衡,而不仅仅是地价到售价、付出与收入等之间的简单观察。

最后,总结一下:

考虑到众多朋友在两安用地实操的各个相关问题,以及与最新的趋势有效相结合等,睿诚研究院认为,系统化和结构化来了解两安用地的各主要政策,非常有必要,从而可以形成系统的全局观,对各位的工作或生活都会有所帮助。

睿诚研究院注意到,在众多新趋势新要求下,长沙两安用地已经不是一个简单的土地或开发上的问题了,其牵扯越来越多,比如城市更新、比如乡村振兴、比如产城融合、比如区域协同等,如果对其中的各类政策没有一个相对通透的理解和把握,很轻易就会步入头痛医头脚痛医脚的困境中,更别说在新要求的冲击中去有效应对了。

诚然,高速增长和大鱼大水的时代已经一去不复返,以前的一些问题可以用高速发展的价值去覆盖和填充掉,然而,当下及未来的发展周期里,需要从高速发展改变为高质量发展模式,对每一个人企业等都一样,囫囵吞枣、以偏概全、漠视趋势等,只能折戟沉沙、日行日艰。


 
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